Información orientativa sobre impuestos y tasas derivados de las propiedades en Sotogrande
MUY IMPORTANTE: La información contenida en esta pagina es solamente a título informativo y orientativo, sin que se pueda reclamar ningún derecho y está basada en la normativa fiscal vigente en el momento de la publicación de esta web. Contacte con su abogado para obtener la información precisa y exacta acerca de sus obligaciones fiscales cuando esté interesado en adquirir una propiedad.
ACTUALIZADO por Ana Isabel Iglesias Cena, Abogado Col 1992 y Gestor Administrativo Col 978. Despacho en Sotogrande: Plaza del Agua, D-A-5, Portal 3, Puerto Deportivo de Sotogrande,11310 San Roque (Cádiz), Tel.: 0034 649.95.75.90. Tel: 0034 956.66.31.36 Email: anaiglesias@nuevolex.com
Obligaciones fiscales en España derivadas de propiedades
Residentes fiscales en España
Impuesto de la renta de las personas físicas
1.- Imputación de renta mientras se es propietario
Las obligaciones fiscales y su tributación dependerán del uso que se le dé a la propiedad o vivienda adquirida. Podemos diferenciar entre la vivienda adquirida como vivienda habitual y la segunda vivienda, ya sea está última para disfrute personal o para arrendarla.
Si se trata de una vivienda y se adquiere como vivienda habitual no tributa en el IRPF de cada año, a no ser que pierda la condición de vivienda habitual.
Si por el contrario la propiedad que se adquiere no es vivienda habitual, es decir una segunda vivienda, se pueden dar dos casos:
1.- Si se adquiere para uso personal, se tributará en el IRPF de cada año, como rendimiento del capital inmobiliario, imputándose una renta del 2% del valor catastral (si dicho valor no ha sido actualizado en los últimos 10 años) o del 1,1%, si dicho valor catastral sí ha sido actualizado y se sumará a la base imponible del sujeto pasivo.
2.-Si la vivienda se adquiere para arrendarla, los ingresos obtenidos también tributarán como rendimientos del capital inmobiliario, pudiéndose deducir todos los gastos relacionados con dicho arrendamiento, (reparaciones, impuestos y tasas, gastos de comunidad, comisiones de la agencia inmobiliaria, intereses del préstamo hipotecario, seguro de hogar, etc). La renta obtenida puede tener una exención del 60%, (y por tanto solo tributará el 40%), en el caso de que se alquile la vivienda a un tercero que la use como vivienda habitual y cumpla todos los requisitos.
2.- Ganancias o pérdidas patrimoniales obtenidas cuando se transmite la propiedad
En relación a la vivienda habitual la ganancia estará exenta de tributar cuando el importe total se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual y por otro lado, estará totalmente exenta la ganancia obtenida en la venta de la vivienda habitual siempre y cuando el vendedor sea mayor de 65 años y haya sido su vivienda habitual durante un periodo de 3 años.
Si no se trata de vivienda habitual, la ganancia, una vez deducidos los gastos inherentes tanto a la compra como a la venta, (incluida la plusvalía municipal), tributará al 19% hasta 6.000 euros, al 21% hasta 50.000 euros al 23% por encima de 50.000 euros, y al 26%, por encima de 200.000 euros.
3.- Impuesto de sucesiones y donaciones
El Impuesto de Sucesiones y Donaciones en España, está cedido a las Comunidades Autónomas y en cada una de ellas los tipos impositivos son distintos. Se tributa en la comunidad autónoma donde el fallecido tuviera su domicilio habitual, y el heredero debe tributar por todos los bienes propiedad de la persona fallecida independientemente de que estén en España o no.
En Andalucía, por ejemplo, existe una exención de 1 millón de euros, para cada uno de los herederos directos (cónyuges, hijos y nietos), lo que significa que prácticamente, el impuesto se ha eliminado o es mínimo.
No residentes fiscales en España
Impuesto de renta de las personas físicas no residentes
1.- Imputación de renta mientras se es propietario
Las personas físicas no residentes en España, han de tributar en el IRPFNR por la mera tenencia de las propiedades y se hará en función del uso que se le dé a los inmuebles.
Si la vivienda es para uso personal, deberán tributar por imputación de renta, siendo la base imponible con carácter general del 2% del valor catastral, o del 1,1% si la propiedad tiene un valor catastral actualizado en los últimos 10 años, a este resultado se aplicará el 19%, siempre que sean ciudadanos de la UE o el 24% para ciudadanos del resto de los países fuera de la UE.
Este rendimiento hay que declararlo y abonarlo una vez al año, antes del 31 de diciembre, mediante la presentación del modelo 210 (uno por cada propietario y en su proporción en la propiedad y en la parte proporcional si no ha sido propietario todo el año o si estuvo alquilado en algún período).
Si la vivienda hubiera estado arrendada durante el año o en algún período de este, los no residentes con residencia en otro país de la UE, tributarán por los rendimientos netos obtenidos por el arrendamiento al 19%, pudiéndose deducir todos los gastos relacionados con el arrendamiento (reparaciones, impuestos y tasas, gastos de comunidad, comisiones de la agencia inmobiliaria, intereses del préstamo hipotecario, seguro de hogar, etc), mientras que los residentes en países del resto del mundo tributaran por los ingresos íntegros del arrendamiento al 24%, sin que se puedan deducir ningún gasto. Estos ingresos se declaran a través del modelo 210, trimestralmente.
Impuesto de patrimonio
El Impuesto Sobre el Patrimonio es otro de los cedidos a las Comunidades Autónomas y son estas las que fijan sus tarifas o exenciones y se encargan de la recaudación. Este impuesto puede cambiar cada año, por lo que se tendría que estar al momento exacto de la tributación por parte del no residente en España.
2.- Ganancias patrimoniales obtenidas cuando se vende la propiedad
Una vez vendida la propiedad, los sujetos pasivos no residentes, han de tributar por la ganancia patrimonial obtenida, esta ganancia será la diferencia entre el precio de compra, más los gastos inherentes a la compraventa y mejoras realizadas a la propiedad y el precio de venta, menos los gastos (impuestos, comisión de la de agencia inmobiliaria, honorarios de abogado, incluso la plusvalía municipal) y el tipo impositivo es del 19%.
Dado que es una obligación que se genera una vez vendida la propiedad y para asegurar que el no residente cumple con su obligación de tributación, el comprador está obligado a practicar una retención del 3% e ingresarlo en la Hacienda Pública española, teniendo el sujeto pasivo no residente, un plazo de tres meses posteriores a este ingreso para presentar su declaración, pudiendo obtener la devolución de ese 3% si no ha obtenido ganancia o la ganancia es inferior, o teniendo que pagar la diferencia hasta el 19% si ha obtenido una ganancia superior.
3.- Impuesto de sucesiones y donaciones
En el impuesto de sucesiones para no residentes solo están sujetos los bienes situados en territorio español. Se aplican las mismas reglas y exenciones que a los residentes, y estas dependerán de la Comunidad Autónoma donde se hallen en las propiedades. Si los bienes se hallaren en Andalucía, se aplicarán las mismas reglas que se han explicado en el apartado de Impuesto de Sucesiones para residentes (Exención de 1 millón de euros para cada uno de los herederos directos).
Impuestos comunes a residentes y no residentes en España
Impuestos locales/municipales
1.- IBI y tasas (basura, reciclaje, etc)
Todos los bienes inmuebles en España están gravados por impuestos y tasas locales o municipales y son comunes a residentes y no residentes pues gravan la propiedad de un bien inmueble.
El Impuesto Sobre Bienes Inmuebles (IBI), es un impuesto anual que es recaudado por los Ayuntamientos y se calcula en base al valor catastral del inmueble y dicho valor lo establece el Catastro, para cada uno de los inmuebles y en todo el territorio nacional.
Tasa de basura y alcantarillado, también anual, que suele ser fijo y tiene como fin, financiar los servicios de recogida y tratamiento de la basura por parte de los Ayuntamientos.
2.- Plusvalía municipal
El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) es un impuesto local que se aplica a las transmisiones de bienes inmuebles urbanos, bien al vender la propiedad o al adquirirla mediante herencia.
Este impuesto solo se devengará si ha existido ganancia al transmitir la propiedad, y se calcula en virtud del valor catastral del suelo y de los años que se ha sido propietario del inmueble. La ley establece que es el vendedor el responsable del pago de este impuesto, (salvo pacto en contrario), pero en el caso de los no residentes, responde el bien inmueble, por lo que el comprador suele retener del precio del inmueble, el importe de dicho impuesto para asegurar su abono al Ayuntamiento correspondiente.